نصت المادة 84 من القانون المدني على أن : " كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله من دون تلف فهو عقار , وكل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول " .
كما أوضحت هذه المادة الشروط التي يعتبر فيها المنقول بمثابة عقار يطلق عليه اسم العقار بالتخصيص .

أولا : العقارات : 

هناك نوعان من العقارات نص عليهما القانون المدني , وهما : العقارات بطبيعتها , والعقارات بالتخصيص .

1- العقارات بطبيعتها :

العقار بطبيعته هو الذي عرفته المادة 84 المذكورة سابقا بأنه كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف .
وتشمل العقارات بطبيعتها الأراضي على اختلافها , وما يلتصق بها من نباتات وغراس وأبنية وما تتضمنه من مقالع أو مناجم .
وتقسم العقارات بطبيعتها إلى عدة أنواع من حيث الحقوق التي تترتب عليها , وهي كما عددتها الفقرة الأولى من المادة 86 من القانون المدني :
1- العقارات الملك .
2- العقارات الأميرية .
3- العقارات المتروكة المرفقة . 
4- العقارات المتروكة المحمية .
5- العقارات الخالية المباحة .

أ ـ العقارات الملك :

هي العقارات القابلة للملكية المطلقة , والكائنة داخل مناطق الأماكن المبنية المحددة إداريا , أي داخل الحدود الإدارية للمدن والقرى . وهذه العقارات يجري عليها حق الملكية .

ب ـ العقارات الأميرية : 

هي التي تكون رقبتها للدولة , ويجوز أن يجري عليها حق تصرف . وهذه العقارات هي الأراضي الزراعية الواقعة خارج حدود المدن والقرى . 
والعقارات الأميرية لا يجري عليها حق الملكية , بل يجري عليها حق التصرف .

ويلتقي حق الملكية الذي يجري على العقارات الملك مع حق التصرف الذي يجري على العقارات الأميرية في معظم الأحكام , فكلا الحقان يمنحان صاحبهما مكنات الاستعمال و الاستغلال والتصرف .
لكن التقاء كل من حق الملكية وحق التصرف في معظم الأحكام القانونية لا ينفي وجود اختلاف بينهما :
1 ) ـفحق الملكية هو حق دائم لا يسقط بعدم الاستعمال .
 # في حين أن حق التصرف في العقارات الأميرية يسقط بعدم حراثة الأرض أو بعدم استعمالها مدة خمس سنوات . 
2 ) ـ حق الملكية على العقارات الملك يكتسب بمرور خمس عشرة سنة على حيازتها , وإذا كانت الحيازة مقترنة بحسن النية ومستندة إلى سبب صحيح فان مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات .
# أما حق التصرف في الأراضي الأميرية فيكتسب بمرور عشر سنوات من تاريخ الحيازة بسند أو بغير سند . 
3 ) ـكذلك فان ثمة اختلاف بين حق الملكية وحق التصرف من حيث قواعد الإرث :
# فإذا توفي المالك في العقارات الملك فان حق الملكية يؤول إلى ورثته وفقاً لأحكام الإرث الشرعي الواردة في قانون الأحوال الشـخصية , ومنها أن للذكر مثل حظ الأنثيين .
# بينما ينتقل حق التصرف في العقارات الأميرية بوفاة صاحبه إلى أصحاب حقوق الانتقال وفقاً لأحكام قانون انتقال الأموال غير المنقولة العثماني الذي ساوى في الحصة الإرثية بين الذكر والأنثى .
4 ) ـ وأخيرا فان العقار الأميري لا يجوز وقفه وكل وقف ينشأ عليه يعتبر باطلاً .
# بينما يجوز إنشاء الوقف الخيري على العقارات الملك .

ج ـ العقارات المتروكة المرفقة :

هي التي تخص الدولة , ويكون لجماعة ما حق استعمال عليها تحدد مميزاته ومداه العادات المحلية والأنظمة الإدارية . 
فهذه العقارات هي من أملاك الدولة الخاصة , ويكون لجماعة من الناس حق استعمال عليها ضمن العادات المحلية والأنظمة الإدارية .
ومن أمثلتها العقارات المعدة لأن تكون يبادر لسكان قرية أو عدة قرى .

د ـ العقارات المتروكة المحمية : 

هي العقارات التي تخص الدولة أو المحافظات أو البلديات وتكون جزءاً من الأملاك العامة .
ومن أمثلة هذه العقارات : الطرق والشوارع والحدائق العامة , فهذه العقارات تعتبر من أملاك الدولة العامة , وبالتالي لا يجوز التصرف فيها أو الحجز عليها أو تملكها بالتقادم .

هـ ـالعقارات الخالية المباحة ( أوالأراضي الموات ) :

هي الأراضي الأميرية التي تخص الدولة إلا أنها غير معينة ولا محددة , فيجوز لمن يشغلها أولاً أن يحصل بترخيص من الدولة على حق أفضلية ضمن الشروط المعينة في أنظمة الدولة .

2- العقارات بالتخصيص : 

عرفت الفقرة الثانية من المادة 84 من القانون المدني العقار بالتخصيص بأنه هو المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه رصداً على خدمة هذا العقار أو استغلاله .
وعلى هذا يجب لاعتبار المنقول عقارا بالتخصيص توافر شرطين :
1- أن يكون المنقول والعقار لمالك واحد .
2- أن يخصص المنقول لمنفعة العقار .
مثال ذلك أن يضع مالك أرض زراعية - وهي عقار بطبيعته - مواشياً وآلات زراعية يملكها لخدمة أرضه واستغلالها , فتكون هذه المنقولات عقارات بالتخصيص .

ثانياً: المنقولات: 

لم يعرف القانون المدني المنقول , وإنما اكتفى بتعريف العقار واعتبر أن كل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول .
وللمنقولات أنواع :

1 ـ المنقولات بطبيعتها :

وهي الأشياء المادية غير المستقرة بحيزها والتي يمكن نقلها دون تلف , سواء كانت قادرة على الانتقال بقوتها الذاتية كالحيوانات أو بقوة خارجية كالجمادات . وهي لا تقع تحت حصر ومنها مثلاً الحيوانات والأثاث والسيارات 

2 ـ المنقولات بحسب المآل :

وهي أشـياء ثابتة أو عقارات بطبيعتها تطلق عليها صفة الأشياء المنقولة بالنظر لما ستؤول إليه , ويترتب على اعتبار هذه الأشياء الثابتة منقولات بحسب مآلها أن تطبق عليها أحكام المنقول لا أحكام العقار .
مثال ذلك : المباني المبيعة أنقاضاً ,فالمباني عقارات بطبيعتها ومع ذلك إذا بيعت بقصد هدمها فالبيع يعتبر وارداً على منقول بحسب المال , وتسري عليه أحكام بيع المنقول .

ثالثاً: الأموال المنقولة والأموال العقارية :

لم يكتفِ المشرع بتقسيم الأشياء إلى عقارية ومنقولة , وإنما أطلق هذا التقسيم على الحقوق المالية أو الأموال , فهناك حقوق عقارية أو أموال عقارية , وهناك حقوق أو أموال منقولة .
فيعتبر عقاراً بحسب المادة 85 من القانون المدني كل حق عيني على عقار , وكذلك كل دعوى تتعلق بحق عيني على عقار .
أما الأموال المنقولة فهي كل ما عدا ذلك من الحقوق المالية , كما أن الدعاوى المنقولة هي كل ما يتعلق بأموال منقولة .

رابعاً: أهمية التمييز بين العقار والمنقول:

يترتب على معرفة إذا كان الشيء عقاراً أو منقولاً آثار قانونية هامة نشير بإيجاز إلى بعضها :

1 ـ من حيث انتقال الملكية :
الملكية لا تنتقل في العقار إلا بالتسجيل في السجل العقاري .
بينما في المنقولات فإنها تنتقل بمجرد العقد إذا كان الشيء معيناً بالذات , وبالإفراز إذا كان المنقول معيناً بنوعه فقط .

2 ـ من حيث اكتساب الملكية بالحيازة : 
إن مجرد حيازة المنقول بسبب صحيح وبحسن نية تكسب الحائز ملكية المنقول .
أما حيازة العقار ولو كانت بحسن نية ومستندة إلى سبب صحيح فلا تؤدي إلى اكتساب ملكيته من قبل الحائز إلا إذا استمرت مدة التقادم المكسب .

3 ـمن حيث أنواع الحقوق التي ترد على الشيء :
هناك حقوق عينية لا ترد إلا على العقارات , كحق الارتفاق وحق التأمين العقاري .

4 ـ من حيث الاختصاص القضائي :
يختلف الاختصاص المكاني بحسب ما إذا كانت الدعاوى عقارية أو منقولة :
فالدعاوى العقارية ترفع أمام المحكمة التي يوجد العقار في دائرتها .
أما الدعاوى المنقولة فترفع أمام محكمة موطن المدعى عليه .