العقارات والمنقولات حسب القانون المدني

نصت المادة 84 من القانون المدني على أن : " كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله من دون تلف فهو عقار , وكل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول " .
كما أوضحت هذه المادة الشروط التي يعتبر فيها المنقول بمثابة عقار يطلق عليه اسم العقار بالتخصيص .


أولا : العقارات : 

هناك نوعان من العقارات نص عليهما القانون المدني , وهما : العقارات بطبيعتها , والعقارات بالتخصيص .


1- العقارات بطبيعتها :

العقار بطبيعته هو الذي عرفته المادة 84 المذكورة سابقا بأنه كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف .
وتشمل العقارات بطبيعتها الأراضي على اختلافها , وما يلتصق بها من نباتات وغراس وأبنية وما تتضمنه من مقالع أو مناجم .
وتقسم العقارات بطبيعتها إلى عدة أنواع من حيث الحقوق التي تترتب عليها , وهي كما عددتها الفقرة الأولى من المادة 86 من القانون المدني :
1- العقارات الملك .
2- العقارات الأميرية .
3- العقارات المتروكة المرفقة . 
4- العقارات المتروكة المحمية .
5- العقارات الخالية المباحة .


أ ـ العقارات الملك :

هي العقارات القابلة للملكية المطلقة , والكائنة داخل مناطق الأماكن المبنية المحددة إداريا , أي داخل الحدود الإدارية للمدن والقرى . وهذه العقارات يجري عليها حق الملكية .


ب ـ العقارات الأميرية : 

هي التي تكون رقبتها للدولة , ويجوز أن يجري عليها حق تصرف . وهذه العقارات هي الأراضي الزراعية الواقعة خارج حدود المدن والقرى . 
والعقارات الأميرية لا يجري عليها حق الملكية , بل يجري عليها حق التصرف .


ويلتقي حق الملكية الذي يجري على العقارات الملك مع حق التصرف الذي يجري على العقارات الأميرية في معظم الأحكام , فكلا الحقان يمنحان صاحبهما مكنات الاستعمال و الاستغلال والتصرف .
لكن التقاء كل من حق الملكية وحق التصرف في معظم الأحكام القانونية لا ينفي وجود اختلاف بينهما :
1 ) ـفحق الملكية هو حق دائم لا يسقط بعدم الاستعمال .
 # في حين أن حق التصرف في العقارات الأميرية يسقط بعدم حراثة الأرض أو بعدم استعمالها مدة خمس سنوات . 
2 ) ـ حق الملكية على العقارات الملك يكتسب بمرور خمس عشرة سنة على حيازتها , وإذا كانت الحيازة مقترنة بحسن النية ومستندة إلى سبب صحيح فان مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات .
# أما حق التصرف في الأراضي الأميرية فيكتسب بمرور عشر سنوات من تاريخ الحيازة بسند أو بغير سند . 
3 ) ـكذلك فان ثمة اختلاف بين حق الملكية وحق التصرف من حيث قواعد الإرث :
# فإذا توفي المالك في العقارات الملك فان حق الملكية يؤول إلى ورثته وفقاً لأحكام الإرث الشرعي الواردة في قانون الأحوال الشـخصية , ومنها أن للذكر مثل حظ الأنثيين .
# بينما ينتقل حق التصرف في العقارات الأميرية بوفاة صاحبه إلى أصحاب حقوق الانتقال وفقاً لأحكام قانون انتقال الأموال غير المنقولة العثماني الذي ساوى في الحصة الإرثية بين الذكر والأنثى .
4 ) ـ وأخيرا فان العقار الأميري لا يجوز وقفه وكل وقف ينشأ عليه يعتبر باطلاً .
# بينما يجوز إنشاء الوقف الخيري على العقارات الملك .


ج ـ العقارات المتروكة المرفقة :

هي التي تخص الدولة , ويكون لجماعة ما حق استعمال عليها تحدد مميزاته ومداه العادات المحلية والأنظمة الإدارية . 
فهذه العقارات هي من أملاك الدولة الخاصة , ويكون لجماعة من الناس حق استعمال عليها ضمن العادات المحلية والأنظمة الإدارية .
ومن أمثلتها العقارات المعدة لأن تكون يبادر لسكان قرية أو عدة قرى .


د ـ العقارات المتروكة المحمية : 

هي العقارات التي تخص الدولة أو المحافظات أو البلديات وتكون جزءاً من الأملاك العامة .
ومن أمثلة هذه العقارات : الطرق والشوارع والحدائق العامة , فهذه العقارات تعتبر من أملاك الدولة العامة , وبالتالي لا يجوز التصرف فيها أو الحجز عليها أو تملكها بالتقادم .


هـ ـالعقارات الخالية المباحة ( أوالأراضي الموات ) :

هي الأراضي الأميرية التي تخص الدولة إلا أنها غير معينة ولا محددة , فيجوز لمن يشغلها أولاً أن يحصل بترخيص من الدولة على حق أفضلية ضمن الشروط المعينة في أنظمة الدولة .

 

2- العقارات بالتخصيص : 

عرفت الفقرة الثانية من المادة 84 من القانون المدني العقار بالتخصيص بأنه هو المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه رصداً على خدمة هذا العقار أو استغلاله .
وعلى هذا يجب لاعتبار المنقول عقارا بالتخصيص توافر شرطين :
1- أن يكون المنقول والعقار لمالك واحد .
2- أن يخصص المنقول لمنفعة العقار .
مثال ذلك أن يضع مالك أرض زراعية - وهي عقار بطبيعته - مواشياً وآلات زراعية يملكها لخدمة أرضه واستغلالها , فتكون هذه المنقولات عقارات بالتخصيص .

 

ثانياً: المنقولات: 

لم يعرف القانون المدني المنقول , وإنما اكتفى بتعريف العقار واعتبر أن كل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول .
وللمنقولات أنواع :


1 ـ المنقولات بطبيعتها :

وهي الأشياء المادية غير المستقرة بحيزها والتي يمكن نقلها دون تلف , سواء كانت قادرة على الانتقال بقوتها الذاتية كالحيوانات أو بقوة خارجية كالجمادات . وهي لا تقع تحت حصر ومنها مثلاً الحيوانات والأثاث والسيارات 


2 ـ المنقولات بحسب المآل :

وهي أشـياء ثابتة أو عقارات بطبيعتها تطلق عليها صفة الأشياء المنقولة بالنظر لما ستؤول إليه , ويترتب على اعتبار هذه الأشياء الثابتة منقولات بحسب مآلها أن تطبق عليها أحكام المنقول لا أحكام العقار .
مثال ذلك : المباني المبيعة أنقاضاً ,فالمباني عقارات بطبيعتها ومع ذلك إذا بيعت بقصد هدمها فالبيع يعتبر وارداً على منقول بحسب المال , وتسري عليه أحكام بيع المنقول .

 

ثالثاً: الأموال المنقولة والأموال العقارية :

لم يكتفِ المشرع بتقسيم الأشياء إلى عقارية ومنقولة , وإنما أطلق هذا التقسيم على الحقوق المالية أو الأموال , فهناك حقوق عقارية أو أموال عقارية , وهناك حقوق أو أموال منقولة .
فيعتبر عقاراً بحسب المادة 85 من القانون المدني كل حق عيني على عقار , وكذلك كل دعوى تتعلق بحق عيني على عقار .
أما الأموال المنقولة فهي كل ما عدا ذلك من الحقوق المالية , كما أن الدعاوى المنقولة هي كل ما يتعلق بأموال منقولة .

 

رابعاً: أهمية التمييز بين العقار والمنقول:

يترتب على معرفة إذا كان الشيء عقاراً أو منقولاً آثار قانونية هامة نشير بإيجاز إلى بعضها :


1 ـ من حيث انتقال الملكية :
الملكية لا تنتقل في العقار إلا بالتسجيل في السجل العقاري .
بينما في المنقولات فإنها تنتقل بمجرد العقد إذا كان الشيء معيناً بالذات , وبالإفراز إذا كان المنقول معيناً بنوعه فقط .


2 ـ من حيث اكتساب الملكية بالحيازة : 
إن مجرد حيازة المنقول بسبب صحيح وبحسن نية تكسب الحائز ملكية المنقول .
أما حيازة العقار ولو كانت بحسن نية ومستندة إلى سبب صحيح فلا تؤدي إلى اكتساب ملكيته من قبل الحائز إلا إذا استمرت مدة التقادم المكسب .


3 ـمن حيث أنواع الحقوق التي ترد على الشيء :
هناك حقوق عينية لا ترد إلا على العقارات , كحق الارتفاق وحق التأمين العقاري .


4 ـ من حيث الاختصاص القضائي :
يختلف الاختصاص المكاني بحسب ما إذا كانت الدعاوى عقارية أو منقولة :
فالدعاوى العقارية ترفع أمام المحكمة التي يوجد العقار في دائرتها .
أما الدعاوى المنقولة فترفع أمام محكمة موطن المدعى عليه .

  • عدد المشاهدات : 35940

المقالات المتعلقة

معايير التعسف في استعمال الحق

معايير التعسف في استعمال الحق

المعايير الثلاثة في التعسف ..
مبدأ عدم جواز الاعتذار بجهل القانون

مبدأ عدم جواز الاعتذار بجهل القانون

الاستثناءات من مبدأ عدم الاعتذار بجهل القانون ..
الأشياء المثلية والأشياء القيمية

الأشياء المثلية والأشياء القيمية

تقسيم الأشياء حسب القانون المدني ..


اكتب تعليق

جميع حقوق النشر محفوظة 2019
Created by: Turn Point